La legge di bilancio 2026 ha introdotto una novità di forte impatto per i proprietari che affittano immobili con la formula delle locazioni brevi: si riduce drasticamente la soglia oltre la quale l’attività è considerata imprenditoriale.

Le nuove norme diminuiscono a tre il numero degli immobili a partire dai quali l’attività di locazione breve si considera reddito d’impresa; fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività imprenditoriale era legata al limite del quinto immobile in affitto.

Rientrano nelle locazioni brevi, ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito dalla L. n. 97/2017, i
contratti che presentano tutte le seguenti caratteristiche:

1. durata non superiore a 30 giorni;
2. immobili ad uso abitativo;
3. stipulati da persone fisiche;
4. fuori dall’esercizio di impresa;
5. anche tramite agenzie immobiliari o portali online (es. Airbnb, Booking);
6. anche se prevedono servizi accessori strettamente connessi (pulizia, biancheria).   

Dal 1° gennaio 2026, la destinazione alla locazione breve di più di 2 appartamenti nel periodo d’imposta fa scattare automaticamente la presunzione di attività d’impresa.

La cedolare secca sarà applicabile con aliquote diverse in base al numero di immobili:

1. cedolare secca al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi;
2. cedolare secca al 26% per il secondo immobile.