I concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi o utilizzati come sinonimi, ma in realtà sono profondamente differenti e fanno riferimento ad ambiti diversi.

In vista della modifica dei bonus edilizi per il 2025 introdotti dalla legge di bilancio in via di approvazione è importante chiarirne la differenza.

PRIMA CASA: Il concetto di prima casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla “prima dimora”.

Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente “seconde case“. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa.

Il concetto di prima casa viene richiamato solo al momento dell’acquisto dell’immobile, in quanto consente all’acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le cosiddette agevolazioni prima casa).

I requisiti affinché un immobile sia considerato prima casa sono codificati dal D.P.R. 131/1986, (Tariffa 1):

1. l’acquirente deve essere una persona fisica;
2. l’immobile deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale:
   • A1, abitazioni di tipo signorile,
   • A8, abitazioni in ville,
   • A9,  castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici;
3. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza;
4. l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
5. l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

ABITAZIONE PRINCIPALE: Il concetto di abitazione principale è codificata dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi e dal D.L. 101/2011 ed è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU). 

Il TUIR stabilisce all’art 15 che  “per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente”.

Il D.L. 101/2011 fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

• il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Successivamente la Corte di Cassazione ha stabilito con diverse sentenze che:

• "occorre che i coniugi coabitino nell’immobile affinché possa essere definita abitazione principale" (38723/2021)
• "per abitazione principale non deve necessariamente intendersi quella di residenza anagrafica, atteso che la norma introduce una presunzione relativa che può essere superata dal contribuente mediante la prova contraria circa l’effettivo utilizzo quale dimora abituale […] di altro immobile non coincidente con quello di residenza” (13062/2017)
• in tema di IMU: "in un contesto come quello attuale, caratterizzato dall’aumento della mobilità nel mercato del lavoro, dallo sviluppo dei sistemi di trasporto e tecnologici, dall’evoluzione dei costumi, è sempre meno rara l’ipotesi che persone unite in matrimonio o unione civile concordino di vivere in luoghi diversi, […] rimanendo nell’ambito di una comunione materiale e spirituale”.

L'abitazione principale prevede a sua volta diverse forme di agevolazioni:

• l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI);
• la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa;
• l’accesso ai bonus edilizi (come previsto dalla Legge di Bilancio 2025)
• la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF;
• altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas);
• altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali.

DIFFERENZA TRA PRIMA CASA E ABITAZIONE PRINCIPALE

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto alle relative agevolazioni.Mentre nella prima casa non si deve necessariamente risiedere, nell’abitazione principale si deve risiedere nel rispetto della condizione di dimora abituale.